雨花区一季度房地产投资分析

 
　　雨花区房地产市场在经历了近几年国家连续出台的房地产宏观调控之后，2007年一季度房地产依然保持强劲的增势,为确保全区经济平稳较快发展提供了有力支撑。

　　房地产业整体概况

　　一、房地产投资快速增长

　　一季度,全区房地产完成投资13.64亿元,同比增长126％。全区房地产投资快速增长的主要原因：一是土地购置费一次性支付因素加大了房地产开发投资的增长，如瑞宁花园、长福花园、华翼府、大塘小区、洞井时代家园、桔香鑫城等共发生购地费用约2亿元。二是一些开发项目正处于投资旺盛阶段，如绿城桂花城、西子花苑、锦湘国际星城、美洲故事、大塘小区、芙蓉公馆、融圣三万英尺、樱园住宅小区、城南郡、自由.COM、中城、丽景香山等开发项目,累计完成投资5.9亿元,占房地产总投资的 43.3%;加上去年同期投资基数不高等，多种因素共同作用，使得我区房地产开发投资一季度大幅增长。
　　二、住宅开发比重大，商业用房开发增速回落　　

　　一季度，房地产住宅开发完成投资10.76亿元，同比增长164%，占全区房地产第一季度投资额的78.8%；住宅施工面积330.2万平方米，同比增长61.6%，占全区房屋施工面积的 76.5%；商业用房完成投资1.09亿元，同比下降21 %;占全区房地产第一季度投资额的8.9%；商业用房施工面积40.9万平方米，同比下降 4 %，占全区房屋施工面积的11.6%。住宅开发投资比重大，商业用房面积减少，对我区培植可持续税源及发展楼宇经济等都极为不利。                                                                                                                                                                                          

　　三、新开工面积大幅减少

　　一季度，我区房地产新开工面积 39.5万平米,同比下降47.3%，新开工项目中,除办公楼由于同期基数没有以外,住宅、商业营业用房新开工面积都有所下降。

　　四、商品房销售持续旺销，空置面积减少

由于2006年外部政策趋紧，消费者持币观望心态较重，经过近一年的观望，市场并末大起大落，市场供应充足，房价末跌反而升高，使阶段性积聚的刚性需求得到释放，销售继续趋旺。一季度，全区商品销售面积为33.4万平方米，同比增长47.66%,商品房屋空置面积逐步下降,截止3月底,我区商品房累计空置面积1.55万平方米,同比下降62.4 %.随着我区经济的快速发展、城市化进程的加快以及居民生活水平的不断提高，居民购买力增强，促进了房地产市场的发展，形成我区的商品房空置面积逐渐减少、商品房旺销的良好局面。

　　五、商品房销售价格增幅较大

　　从价格走势来看，一季度商品房销售价格继续上升。我区商品房销售额11.8亿元,同比增长62.4%;其中住宅销售额11亿元,同比增长139.6%.商品房销售面积33.4万平方米,同比增长47.6%;其中住宅销售面积31.11万平方米,同比增长61.9%。商品房平均价格达3544元／M²，同比增长9.9 %；商品房平均销售价格较大幅度增长主要源于两个方面：一是土地、原材料价格的上涨、建安成本的上升也相应的提高了整个房地产投资的成本；二是房地产开发项目中多为中高层、小高层公寓楼盘越来越多如格蓝康都、上海城、融圣三万英尺、奥林匹克花园、天际湘俯等高档楼盘销售较好，促成了销售平均价格的上升。

　　存在的问题及建议

　　一、存在的问题

　　（一）一季度新增项目不多，将导致房地产持续增长乏力。随着经济社会的发展，我区房地产业已经形成了一定规模，成为了我区经济增长的重要支柱产业。从销售面积看，一季度，施工项目以续建项目为主，新开工面积仅39.5万平方米，同比呈下降趋势。房地产项目的投资周期仅2-3年，新开工面积与下一阶段房地产开发投资增长有着密切关系，新开工面积越多，下一阶段房地产开发投资的增长也就越快。在国家不断加强宏观调控的情况下，新的开发项目减少是影响投资增长的主要原因。新开工面积不足，将直接影响到下一阶段房地产投资额。现代华都、三江花中城、华盛世纪新城一期等大项目工程陆续步入施工阶段，将成为我区房地产开发投资增长的生力军。

　　（二）商品房价格上涨仍然较快。导致我区商品房价格上涨的因素是多方面的，其中包括经济良性发展、人居投资环境改善、住房消费观念变化等因素的影响。但商品房销售价格持续较快上涨，将在一定程度上制约居民的购房需求，不利于房地产业销售与投资的良性循环，影响房地产业的可持续发展。特别是房价上涨过快，对众多工薪阶层而言，较难承受，“购房难”也将成为较大的社会问题。

　　二、发展建议

　　（一）加快大型房地产项目的开工、施工进度。要继续保持我区房地产市场健康快速发展，必须按照“国六条”等国家宏观调控措施，进一步规范整顿投资行为，服务已开工项目，督使其加快进度；督促已立项批地迟迟未动的22个项目尽快开工，特别是如长沙国中星城置业有限公司的国中星城开发小区、茂华置业有限公司的茂华国际·湘等一些上亿元的开发项目。
　　（二）进一步加强对房地产市场价格的有效调控，使房价保持在一个平稳的水平上，支持和促进房地产业的健康发展。长沙房价早两年在大中城市一直保持较低水平，即使在中部省会城市原也最低，这为房价增长积蓄了空间。从一季度70个大中城市房价看，我市以10.1%的增幅名列增幅榜第3位，均价也迅速接近周边省会城市水平。价格是一把双刃剑，房价过快增长不仅不利于满足广大群众的购房需求，也不利于房地产业的健康发展。因此控制房价的持续上涨将成为后段我市房地产发展的重要议题。

（三）积极培育多元化投资主体，调动民间及各方资本的积极性，在政策、市场、信息咨询和服务等方面为民间及各方资本进入房地产市场提供便利。不断改善投资环境，加大招商引资力度，扩大利用内外资规模，利用市场化机制募集资本和吸纳社会资金，投融资多元化，从而为房地产业的发展提供资金支持，为房地产市场的持续发展提供后劲。