房地产行业投资分析

行业概况

10月25日，国家统计局公告2005年9月份“国房景气指数”为101.57，比8 月份回落0.29 点，比去年同期回落3.46点。该月度形势报告表明，经过7、8 两月短暂“回稳”后，国房景气指数创下两年来新低，宏观调控作用渐现，近年国房景气指数如下图所示

国家统计局最新数据显示，全国商品房平均销售价格一季度涨幅12.5%，一到二季度10.1%，而一到三季度是8.8%，表明我国房价涨幅正处于稳步回落态势，但这只是就全国平均水平而言，一些地区的房价涨幅仍旧较高。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年10月，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6％，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比9月份低0.1个百分点。

上市公司三季报

房地产上市公司三季报业绩增长明显，名列各行业前列。52家A股房地产公司主要经济指标均保持了二位数的增长速度，其中主营收入增长率达42.98%；主营利润增长率44.01%；净利润增长率达34.27%，9月底平均市盈率约为21倍。

项目结算顺利是房地产上市公司业绩锐增的主因。根据目前的情况看,众多上市公司的地产项目集中在第三季度确认收入，使得房地产公司业绩突飞猛进。如G华发在半年报中表示,公司上半年预售华发新城二期B区538套商品房,预售金额4.8亿元,截至半年报披露前,公司又预售华发新城二期B 区357套商品房,预售金额3.66亿元,该等预售金额将从下半年起随华发新城二期B区的竣工陆续确认收入,预计公司今年前三季业绩比去年同期将有大幅增长,增长幅度为100%以上。再如阳光股份,由于公司2005年1至9月北京阳光上东项目可结算收入比去年同期将大幅上升,预计前三季经营业绩比去年同期将大幅度增长700%以上。

投资机会

房地产行业的有利因素：

1、宏观经济的稳定增长为房地产行业发展打下了良好的基础。

前三季度国内生产总值106275 亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期低0.1 个百分点。其中，第一产业增长5.0%；第二产业增长11.1%；第三产业增长8.1%。分季度看，第一、二、三季度分别增长9.4%、9.5%和9.4%，呈现出稳定增长态势。房地产行业景气度与宏观经济密切相关，宏观经济的稳定增长为房地产行业发展打下了良好的基础。美中不足的是：9 月份中国居民消费价格指数(CPI)按年上升0.9%, 升幅低于8 月份的1.3%，这一数据增加了对通缩的担心；前三季度，进出口总额10245 亿美元，同比增长23.7%，但增幅比上年同期回落13.0 个百分点，进出口拉动经济的增长方式受到了考验。但是，正是这种担忧和考验的存在减小了房地产行业被进一步调控的可能性。一旦出现轻微的通缩或需要扩大内需，既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业将是稳定经济增长的主力军。

2、房地产投资增速的减缓保证了房价不会大幅下跌

前三季度，城镇固定资产投资48741 亿元，增长27.7%(9月份7591亿元，增长29.4%)，回落2.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资10378 亿元，增长22.2%，增幅比上年同期回落6.1个百分点(9月份1458 亿元，增长21.9%)。4季度是传统的购房黄金时期，预期市场交投将会在前期萎缩的基础上有较大幅度的提升。

3、十一五规划，未来房地产业将迎来巨大的变化，按照十一五规划要求，我国将合理调节收入分配，其目标之一是逐步扩大和发展中产阶层。而中产阶层的扩大，有利于增加商品住宅的需求，对于发展稳定的社会来说，中产阶级的扩大是住宅消费的主要增量来源。前三季度，城镇居民人均可支配收入7902元，扣除价格因素，同比实际增长9.8%。由于全国房价1-3 季度上涨了8.8%，第三季度70 个大中城市房价上涨了6.1%，从统计数字来看，居民可支配收入的涨幅已经超过了房价涨幅。从这个角度来讲，房价增速的稳定回落和收入的快速增长对行业发展有利。

但是房地产行业发展也存在一些不利因素。如目前房价的绝对上涨额并不低。虽然三季度70个大中城市房价上涨了6.1%，但是今年的上涨是在去年已经上涨8%的基础之上的，因此绝对上涨额并不低。未来还可能会有一些零星的政策出台，某些城市房价下跌，容易引发持续的持币待购等。考虑到这些因素，我们需要保持一定的谨慎。

综合以上的统计分析，我们对国内房地产行业发展前景乐观，同时也保持一定谨慎。

房地产行业评级：★★★★

注 银华行业评级分类

★★★★★景气行业

★★★★成长行业

★★★中性行业

★★向淡行业

★衰退行业

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