房地产企业的“两张半表”（二）（作者：陈阳\陈书燕）

A地产公司的困境

A地产公司的总经理杨旭在08年遭受行业滑坡、销售不利，陷入了资金困顿的窘境，向集团申请周转资金未果。困境中，杨旭意识到现金流对地产公司的重要性，他要多花点时间在财务上，好好研究他一向不重视的财务报表。可是报表复杂又难懂，难以一目了然。于是杨旭指派财务部经理把报表做成简单直观的形式给他看。
没有经验的康永只能向在另一家地产公司工作的弟弟寻求帮助。

简化后的“两张半表”

康永弟弟应承了下来。过了三天，他把一张纸拿给康永，上面只画了一个图。

康永看到只有一个图就急了，“花了三天时间只画了这么个图，叫我怎么去向老板交代！” 康永弟弟笑眯眯的在纸上比划起来，康永将信将疑的听起来，哪知一听就被吸引了。

这个图是以单个地产项目为对象来考量的，和传统的财务报表有些差异，因为是给企业内部使用的，所以无需严格考究财务细节，同时为了简化图示，横轴表示time，纵轴表示money，假设初始阶段资产为零，竣工后住宅全部售完。

拿地的时间点有现金流出，即负现金流起始端的纵坐标就是拿地的支出。从开始动工到预售前的这段时间内，现金流出不断增加，现金流入为零。预售即开始售楼之后，因工程还未结束，现金流出继续增加，同时售楼的收入带来现金流入，正现金流迅速增加，如图2。

正负现金流一叠加，就形成了净现金流（图3的绿实线）。可以看出，净现金流在开始销售的一段时间后才变成正值，也就是说在这个时点上项目才真正开始赚钱，净现金流线末端的纵坐标就是该项目的利润；如果净现金流线始终没有超过T轴，则代表这个项目是亏本的。这两张图反映了现金流量表和利润表的基本信息，在实际中，需要按照具体数据来描绘线条，因此会是很多点拼成的曲线，而不是现在图上所示的直线。

“就这么简单么？这就两张表啦？”康永有点不屑。

“就这么简单！但是你敢说事实不是这样么？不要把简单的问题复杂化，透过表象看到本质才是最重要的！”康永弟弟依旧笑眯眯的回答。

下面来分析资产，资产负债表复杂一些。如图4所示，从拿地开始，拿地的成本就记入总资产，随着土地的开发，开发相关支出款项都记入总资产，总资产会不断增加，且增加趋势与负现金流变动趋势一致。开始售楼之后，销售收入带来的资产增加会呈现更大的上升趋势，上升线斜率越大，代表销售业绩越好，不同项目之间销售业绩的比较也可以通过比较不同项目资产线的斜率，从而形成初步的较为直观的结论。

会计准则规定企业在发生交易时必须按照初始成本入账，比如说土地，应该按照土地的购入价格入账，若非特殊情况此后土地升值的数据变动不反映在报表上，因此图中的总资产线在预售这个时点上会有一个明显的拐点，代表着销售收入对资产的影响从这个时点开始反映。但是如果是企业自用的管理报表，则可以采取公允价值计量的方法，不断评估土地的市场价值并及时反映在资产线上，理想状态下，用这种方法画出的总资产是一条平滑上升直线，中间没有明显的拐点。这样做的目的是为了更为准确的衡量企业的资产状况，尤其是当企业需要决策是否卖地时，这种计量方法就更为有利，当然这种方法也存在缺点：评估土地市场价值的频率和修正总资产的频率明显增多，在一定程度上增加了管理的难度。

康永想了一下，“公允价值计量法并不是什么新鲜的东西，只不过因为财务政策的限制，企业无法在对外的报表上体现，不过如果是内部自己看还是不错的，我相信不少企业目前也是这么做的，只不过没有反映在纸上，也没有用一个模型去持续的关注和对比。好比你买了一套房子，无论是自住还是投资，你都会有意无意的瞄两眼楼下贴的中介售房广告。”

“对，其实我今天提的很多都不是新鲜东西，但是把这些点串起来形成一套完整的理论和模型，我认为还没有人尝试过，我就是第一个吃螃蟹的人。接下来讲负债。”

先前我们的假设条件是企业自有资金为零，因此负现金流线同时也是负债线，假设贷款利息并入贷款本金中一起计量，都反映在负现金流线上。

总资产减去负债（负现金流线）是净资产，即所有者权益，如图5所示。

对于用于出售的土地，上面的图基本可以涵盖财务三张表的范畴，但是因为该图的假设条件较为理想，不能完全反映所有财务信息，如管理费用、税金等，故称之为“两张半表”。

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