房产税的节税案例分析

　　对房产税计税依据和适用税率的反避税，应重点注意以下几个问题。

（1）计征方法是否正确。按税法规定，应税房屋出租的，应以房屋租金收入作为房产税的计税依据；对其他应税房屋，以房产原值一次减除10％至30％后的余值作为房产税的计税依据。稽查人员应当注意纳税人是否按其实际情况选择了正确的计征方法，是否存在为了少纳房产税，不按规定选择或变更计税方法的情况，如将应从价计征的应税房产改为从租计征，或者将应从租计征的应税房产改为从价计征。 

　　[案例] 

　　1999年12月，税务人员在对奥新亚公司企业房产税审查时，发现奥新亚公司在营业外收入中有一笔10万元的房屋出租租金收入，而该企业在申报房产税时却没有使用12％的房产税税率。经核实企业固定资产明细账，发现该企业将1999年1月出租的房屋计入其他自用房屋申报缴纳房产税，出租房屋的价格为10万元，从而少缴房产税360万元。 

　　（2）计税依据是否正确。在选择了正确的计征方法之后，计税依据的确定是否正确也会影响税款的计算。稽查人员应当注意纳税人在申报纳税时是否有意或无意地少计了计税依据，例如对于从价计征的房产，以其净值而不是原值扣除的一定比例后的余值作为计税依据；对于从租计征的房产不是以实际应取得的租金收入而是以租金收入扣除各种费用后的差额作为计税依据，或者将租金收入化整为零，以不同的名义支付，从而缩小计税依据，偷逃房产税。 

　[案例] 

　　黄石市爱地针织厂于1999年1月将厂房1500平方米，出租给黄石茂财咨询公司，租赁合同约定年租金为5元／平方米，计7500元／年。2000年4月，税务部门在对爱地针织厂进行房产税审查时发现，该厂房出租价格明显偏低（同类厂房出租价格约20元／平方米），经过进一步的调查，查明黄石茂财咨询公司每年合同外向爱地针织厂提供职工福利2万元作为对租金偏低的补偿，从而避税3600元。 

　　（3）适用税率是否正确；主要应注意纳税人是否混淆了从价计征和从租计征房产的适用税率，从而错算、错纳房产税，纳税人也可能故意就低使用税率，以图少缴纳房产税。 

　　总的来说，对计税依据和适用税率的稽查，应注意区别不同的应税房产进行审查核实。对从价计征的应税房产，应审查“固定资产”明细账，核实应税房产的原价，然后再按规定的扣除比例计算后，与纳税申报的计税依据核对。对从租计征的应税房产，应审查“其他业务收入”账户，核对有关房租收入的原始凭证和房产租赁合同，核实计税依据，再与纳税申报数核对。在核实计税依据的基础上，可按适用税率验算应纳房产税的税额，并与“管理费用”账户中实际缴纳的房产税金额和纳税申报税额相核对，看适用税率是否正确，税额计算是否正确无误。 

　[案例] 

　　安庆市联运公司，系交通局下属的集体企业，注册资金368万元，现有职工274人，经营公路铁路联运，国内、国际集装箱和汽车客货运输。1999年度账面实现主营业务收入430万元，主营利润22万元，其他业务利润13万元，营业外收入42万元，利润总额53万元。 

　　在2000年的日常税务稽查中，稽查人员发现该公司房租收入数额较大，但未及时申报缴纳房产税，且房租收入归类混乱，有些收入反映在“其他业务收入”账户，有些则反映在“营业外收入”账户。税务人员经询查方知，收入归类混乱是年度中间会计更换频繁所致，经核实，该公司2000年1月至9月期间共收得房租收入26万元，未申报房产税。 

　　[案例解析] 

　　《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产部的计税依据；第四条规定，房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。因此，该联运总公司应补缴房产税3.12万元（即26×12％）。 

　　从客观上看，该公司违反《会计法》有关规定在年度中间频繁更换会计，导致会计工作缺乏连续性，执行会计制度不严格，从而忽视了房产税的及时申报工作。 

　　从主观上看，由于房产税是小税种，公司领导和会以前接触较少，这方面的纳税意识薄弱，因此，房租收入虽然以“其他业务收入”或“营业外收入”入账，却不及时申报纳税。 

　　[账务调整] 

　　　　（1）借：管理费用 31，200 

　　贷：应交税金——应交房产税 31，200 

　　（2）上缴税款时： 

　　借：应交税金-应交房产税 31，200 

　　贷：银行存款 31，200 

　[案例] 

　　郑州市商都木业公司，主要经营范围为木器加工与销售，在职职工120人。1999年12月，市地税分局对该企业进行纳税审查，通过对企业1999年度纳税资料和有关的凭证、账薄的审查，发现以下问题。 

　　（1）郑州商都木业公司房产原值180.50881万元，1996年上半年缴纳房产税7581.37元。1999年下半年未计提申报房产税。 

　　（2）郑州商都木业公司营业用房两间，出租给公司职工经营，每月上交1200元，公司不负担任何费用，1999年全年收入为1.44万元，公司财务账上借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目，但未作为出租房屋收入申报缴纳营业税和房产税。 

　[案例解析] 

　　根据《房产税暂行条例》的有关规定，该企业就其自用房产和出租房产计缴房产税，根据《营业税暂行条例》的有关规定，该企业应就其出租房产的租金收入按5％的税率计缴营业税。 

　　（1）该企业补缴营业税：14400×5％＝720（元） 

　　（2）该企业应补缴的城建税和教育费附加：720×7％＋720×4％＝79.2（元） 

　　（3）该企业应补缴的房产税：7581.37＋14400×12％＝9309.37（元） 

　　其中，7581.37元为按房产计税价值计征的1997年下半年的房产税，1728元（即1440×12％）为按房产租金收入计征的1997全年的房产税。 

　从以上情况看，该案例并不复杂，但带有一定普遍性，反映出现阶段有些纳税户对地方税的一些小税种主观上不够重视，加上对有些地方税税种的税收规定把握不难确，在客观上造成了偷税行为的发生。另外，企业把房屋出租给自己单位的职工，房屋租金掩盖在缴纳管理费的形式下，有一定的隐蔽性，针对这种情况，税务稽查人员应加强自己的业务技能，增强识伪的能力，避免国家税款的流失。 

　[账务调整] 

　　（1）计提少缴的税款： 

　　借：应交税金——应交营业税 799.2 

　　贷：应交税金——应交营业税 720 

　　应交税金——应交城建税 50.4 

　　应交税金——应交教育费附加 28.8 

　　借：管理费用 9，309.37 

　　贷：应交税金——应交房产税 9，309.37 

　　（2）上缴税金： 

　　借：应交税金——应交营业税 720 

　　应交税金——应交城建税 50.4 

　　应交税金——应交教育费附加 28.8 

　　应交税金——应交房产税 9，309.37 

　　贷：银行存款 10，108.57 

　　结论： 

　　房产税是以房屋为征税对象，按房产价值或租金收入征收的一种税。对纳税人用于经营活动的自有房屋，依房产原值一次减去10％。30％后的余值，按1.2％的税率征收。对纳税人出租的房产依租金收入按12％的税率征收。 

　　个别纳税人出租房产时，为了少纳房产税，进行避税活动，将房产出租给与本企业的经营活动有联系的企业，按低于市场同类房产的出租价格收取租金，少收取的房租通过向对方企业购进低价原材料的方法得到补偿，这样，出租房产的一方便可以逃避一部分应纳的房产税，而承租房产一方也可以通过降低产品销售收入，逃避一部分流转税的缴纳。 

　因此，税务部门对各种房产出租的企业，应特别注意出租方与承租方企业之间的关系，若彼此间有业务联系，应审查企业间出租房产的租金价格及购销产品的价格是否与市场价格相符，防止企业利用彼此的密切联系进行避税。