合理确定房产原值的节税筹划

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sp;     国对房产开征的税种有房产税和城市房地产税，房产税对国内产权所有人征收，城市房地产税对外商投资企业、外国企业和外籍人员的房产征收。也就是说，在我国拥有房产，除税法规定可以免税的以外，都必须缴纳房产税或城市房地产税。房产税或城市房地产税是单位和个人在生产经营中必须承担的税负，直接影响到经营效益。下面以房产税为例说明合理确定房产原值可以节约房产税的支出。 房产税对国内产权所有人征收，纳税人包括拥有房屋产权的单位和个人。按《房产税暂行条例规定》，除国家机关、人民团体和军队自用房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，以及个人所有非营业用的房产等以外，都要缴纳房产税。这里自用，指办公和居住，用于生产经营和出租不属于自用。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不征收。 房产税分为以房产余值计税和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2和12％。以房产余值计税，适用于房产用于自己生产经营而不是出租收取租金的情况。房产余值是房产原值一次减除10％～30％后的余额（在10％～30％的范围内，由各省市自行确定具体减除比例）。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值是房产税筹划的关键。 南方某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元。如果1亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30%为10000万元×（1－30％）×1.2＝84万元。这84万元的税负只要该工厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是1680万元。 该企业感到税负太重，向专业人士请教。专业人士指出，按税法有关规定，房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。因此，对该企业除厂房、办公用房外的建筑物，如果把停车场、游泳池都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 该企业经过估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为800万元左右，独立出来后，每年可少缴房产税800万元×（1－30％）×1.2＝6.72元，以20年计算，就是134万多元，成就一个百万富翁绰绰有余。 此外，税法还规定了暂免征收房产税的特殊情况，如微利企业和亏损企业的房产。企业停产、撤销后，其原有房产闲置不用的，经企业申请，经税务机关批准，可在一定期限内暂免征收房产税，企业应加以利用。