单签水电转售合同可降低房屋租赁税负

　　某企业为增值税一般纳税人，1999年1月该企业将900平方米的办公楼出租给某商贸公司，双方签署了房屋租赁合同，租金为每月每平方米150元，含水电费，每月租金共计135000元。当月供应商贸公司电6000度，从供电局的购进价为0.45元／度（不含税价，下同）；水1300吨，购进价为1.28元／吨。   
        根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》规定。该企业房屋租赁行为应缴纳营业税6 750元（135000×5%）。房产税16 200元（135000×12%）；根据《增值税暂行条例》第十条规定，用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵减。因此。对该企业购进的水电进项税金：6000×0.45×0.17＋1 300×1.28×0.13＝675.32（元），应作相应的转出。  

        由此可以看出，该企业应缴营业税6 750元，房产税16 20 0元，增值税675.32元。  

        为使企业收益最大化，该企业对前述经营行为重新进行筹划。该企业与商贸公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的账务处理。转售水电的价格参照同期市场上转售价格确定为：水每吨1.77元、电每度0.65元。房屋租赁的价格则按前述每平方米150元扣除，按转售价格计算水电费收入后确定为每平方米142.04元，其计算公式如下：[900×150－（600O×0.65×1.17＋1300×1.77×1.13）]÷900＝142.04（元）  

        这样，该企业1月份取得房屋租金127836元（142.04×900），水费收入2301元（130×1.77），电费收入3 900元（6000×0.65）。  

        这样，该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应分别缴纳增值税287.68元、营业税63921元、房产税15 340元。  

        为便于对比，现将两种方案不同纳税情况列表如下：单位：元方案收入成本进项税金销项税金应纳增值税应纳营业税应缴房产税利润 12 3 4 5 6＝5-4 7 8 9  

    　原方案135 000 27 989.32 -675.32 675.32 6 750 16 200 107 010.68  

        新方案135 000 26096 675.32 963 287.68 6 392 15 340 107 941  

        从以上分析可以看出，两方案差异在于对转售水电这一经营行为的处理方式不同。前一方案该企业与商贸公司仅签订一个房屋租赁合同，财务处理中租赁收入包含水电费收入，这样水电费收入应并入租赁收入缴纳5%的营业税。12%的房产税，同时对水电费的进项税金还应转出；而后一方案，该企业与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收入就应缴纳增值税，进项税金可以抵扣，从而减轻了企业税收负相，获得了正当的税收利益。