房地产开发企业配套设施开发成本的核算

　　企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的借方和“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。

　　对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方和“预提费用”科目的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

　　某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

　　式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

　　如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

　　101商品房            1000000元

　　102商品房             900000元

　　151出租房             800000元

　　181周转房             800000元

　　201大配套设施——商店 500000元

　　251幼托设施           320000元

　　则

　　幼托设施配套设施费预提率

　　=[320000/（1000000+9000000+8000000+8000000+5000000）]×100%

　　=320000/4000000×100%

　　=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

　　101商品房1000000元×8%=80000元

　　102商品房900000元×8%=72000元

　　152出租房800000元×8%=64000元

　　182周转房800000元×8%=64000元

　　201大配套设施——商店500000元×8%=40000元

　　按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

　　现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

　　如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企一业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计人有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

　　201    251    252
    商店   水塔   幼托
   （元） （元）（元）

　　支付征地拆迁费50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000

　　则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施开发成本  105000
        贷：银行存款　                                    105000

　　用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施开发成本   80000
        贷：银行存款                                       80000

　　将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施开发成本  765000
        贷：应付账款——应付工程款                        765000

　　分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施
        开发成本——商店　                       35000
        贷：开发成本或生产成本——配套设施
            开发成本——水塔　                             35000

　　分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施
        开发成本——商店                         55000
        贷：开发间接费用隔                                 55000

　　预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

　　借：开发成本或生产成本——配套设施
        开发成本——商店                         40000
        贷：预提费用——预提配套设施费　                   40000

　　同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

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