房地产开发企业融资租赁固定资产的核算

　　融资租赁是指由出租方融通资金为承租方提供所需机械设备，具有融资、融物双重职能的租赁业务。它主要涉及出租方、承租方和供货方三方当事人，并由两个或两个以上合同所构成。出租方根据承租方的要求和选择，与供货方订立购买合同支付货款；与承租方订立租赁合同，将购买的设备出租给承租方使用。在租赁期内，由承租方按合同规定，分期向出租方交付租赁款。租赁设备的所有权属于出租方，承租方在租赁期内对设备享有使用权。租赁期满时，设备可由承租方按合同规定留用、留购、续租或退回出租方。

　　（一）融资租赁业务的特征

　　融资租赁业务与经营租赁业务比较，具有如下特征：

　　1.具有融资、融物双重职能。融资租赁既为企业融资，又为企业购买机械设备，并将所购机械设备租给企业使用，通过分期收取的租赁款，以补偿其购买机械设备的成本、融资利息、手续费并取得一定的利润。

　　2.涉及三方当事人的关系，包括两个或两个以上的合同。在经营租赁中，只有出租方与承租方订立一个租赁合同，涉及出租方与承租方的两方关系。而在融资租赁中，要涉及三方关系，至少订立两个合同：一个是出租方与承租方之间订立一个租赁合同；另一个是由出租方与供货方订立一个购货合同。这两个合同是相互联系、同时订立的，在两个合同的条款中，要规定承租方负责验收设备，出租方不负所购设备质量、数量不符的责任，但出租方授权承租方负责向供货方交涉索赔。在购货合同中，则规定所购设备系出租给承租方使用，授权承租方验收设备和索赔。租赁合同一经订立，双方就有义务遵守，任何一方不得随意撤销。为了保护各方利益，承租方不能因为市场利率降低而在租期未到期前提前终止合同，也不能因为有了新型高效率设备而撤销合同；同样，出租方也不能因为市场利率提高或设备涨价而要求提高租赁款。

　　3.承租方对设备和供货商有选择的权利。从购买设备的选择权来说，经营租赁，设备是由出租方事先购买后向承租方出租的，因此一般都是通用设备。而融资租赁所租设备是由出租方根据承租方的设备清单和选定的厂家购买，承租方参加谈判，设备按承租方所指定的地点由供货方直接运交承租方，并由承租方对设备的质量、规格、技术性能、数量等方面进行验收，出租方凭承租方的验收合格通知书向供货方支付货款。

　　4.租赁期满，承租方对设备的处置，可在合同中规定归承租方留购、续租或退回出租方。在国外，承租方要将设备归自己所有，必须以约定的价格或名义价格购买。所谓名义价格，就是以一元或若干元很低价格由承租方买下，实质上是为了完成所有权转移法律手续，将出租方的设备所有权转移给承租方。按照我国现行财务制度规定，企业通过融资租赁方式租赁的设备，租赁期满，按合同规定将设备所有权转归承租单位后，转为企业所有的固定资产。可见只要租赁期满，就可将融资租赁设备按合同规定转归承租方所有，不必办理所有权转移的法律手续。

　　（二）融资租赁固定资产租赁款的计算

　　出租方将租赁设备出租给承租方，其目的在于从收取的租赁款中扣除租赁设备购置成本、利息和有关费用外，还能获得一定的利润。但租赁款的构成因素，是随租赁方式、租赁条件的不同而有所不同。在经营租赁条件下，由于租赁期间设备的修理费、保险费、业务管理费等一般均由出租方负担，因此，租赁款中要包括租赁设备购置成本、利息、修理费、保险费、业务管理费和一定的利润。在融资租赁的条件下，租赁设备的修理费、保险费等均由承租人负担，因此，融资租赁设备的租赁款，只包括租赁设备的购置成本、利息、手续费和一定的利润。计算融资租赁设备的租赁款，首先要确定租赁利率。租赁利率也叫内含利率，即包括手续费和一定利润在内的利率。租赁利率的确定，要考虑多方面因素，其中主要是租赁合同签订时出租方在金融市场上所能筹措到的资金成本，即金融市场利率加有关筹措费用如担保费、法律费用等。利率有固定和浮动两种，用固定利率计算的租赁款在整个租赁期内不变；以浮动利率计算的租赁款，每期的租赁款按每期期初利率的变动而变动。一般来讲，融资租赁大都采用固定利率。因为就承租方来讲，固定租赁利率有利于较正确地预计租赁款，而且无利率变化的风险。租赁利率中除了考虑资金的筹措成本外，还要考虑出租方的手续费和一定的利润。出租方为了谋求较大的利润，往往采用较高的租赁利率。但租赁利率的高低，如同其他价格一样，要受市场或者说价值规律的支配。因为承担方为了求得有利的租赁条件，减少租赁款的支出，必然要进行选择。在存在竞争的租赁市场中，由于承租方在融资租赁时对租赁条件的选择，必然使租赁利率限制在一定的范围之内。

　　融资租赁设备的租赁款的计算，可根据融资租赁设备价款（包括买价、运输费、途中保险费及安装调试费）和租赁利率、租赁期限、租赁费支付方式，按照如下公式进行：

　　式中 i为租赁利率

　　n为租赁款支付次数

　　如某房地产开发企业向设备租赁公司融资租入会计电算化成套设备一套，该套设备成本为200 000元，租赁利率为年利率10%，每年年底支付一次，租赁期为5年，则：

　　=200 000元×O.2638=52 760元

　　如租赁款按月支付，则要将年利率换算成月利率，并将租赁款支付次数按60次计算，然后按照上式公式计算每次支付租赁款。

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