巧遇“以小换大”差价换房合理避税省下两万

　　“当前，买卖二手房交易过程中的最高税费征收比例已经达到总价款的11.6％。除非买卖标的是个人唯一住所，年限已过5年，而且是普通住宅，这时双方合计缴纳的税费总额才能降到最低，为2％。最近，记者听说有市民在尝试一种“差价换房”的新模式，可以将税费降得更低一点。这到底是怎么回事呢？ 

　　典型案例 

　　“以大换小”巧遇“以小换大” 

　　换房避税，不是没有人想过，但总是没有那么凑巧。两家两户的房子怎么可能正好满足对方的需要呢？职业经纪人也认为，换房配成对儿的难度太高。墨子不动产总经理王小军早在去年9月就在西祠胡同上开辟了换房交流专贴，鼓励南京网友积极跟贴，希望通过海量的信息来加大换房成功的可能性。不过，直到现在，这个成功率依然非常低。 
　　有网友一边跟贴，一边评判道：“这个主意太好了。可是，想换房的人都是以小换大、以旧换新，哪里去找以大换小、以新换旧的人呢？不实际不实际。” 

　　不过，这个“凑巧”还真给侯先生碰上了。侯先生有一处鼓楼区渊声巷的房子，出了门5分钟就可以到达渊声巷小学，步行10分钟就可以到达山西路，地段相当好。面积74平米的两室套，只是房子老了点，建于上世纪90年代初，而且在7楼。侯先生说，父母年纪大了，腿脚很不方便，迫于楼高，经常是整天不出门。不能锻炼，也不能和其他老人交流，这样的生活方式让他非常担心。因此，侯先生一心想给父母换套房子。 

　　没想到，家住水西门大街莫愁湖公园对面的朱先生也正想给儿子换个好点的学区，房子老点什么的倒是不怕。这两家凑巧相识，侯先生一问，朱先生就住2楼，面积72平米，小区背后就是新修建的南湖公园，房子的条件正好符合父母的要求。 

　　还有一个重要的环节是房价，两家的房价不可能完全等值。因为都是外行，两家人很默契地请了个评估师估价，面积、新旧、地段、户型、朝向等因素综合打分下来，侯家房产价值68万元，朱家房产价值62.8万元，两套房的差价为5.2万元。 

　　剩下的手续比两户人家各自分别去买、卖二手房要简单许多。朱先生和侯先生将换房协议一签，差价一付，两家同时拿着两证到区房产局过户，这手续很快就办下来了。 

　　契税一下节省了两万多 

　　侯先生告诉记者，他之所以要换房，首先是因为机缘巧合。其实呢，还有一个更重要的原因促使他这样去做，那就是：交易比较安全，税费也能节省下来。 

　　根据南京市的政策，为了鼓励个人调剂房产，仅对“换房”过程中两套房产的差价部分征收契税，而等值部分是免税的。正是利用这样一条优惠，侯先生节省了23040元契税。 

　　如果侯先生是在二手房市场上购买朱先生的房产，他需要缴纳契税25120元（62.8万×4％＝25120），由于侯先生选择了“换房”，他实际上只支付了契税2080元[68万－62.8万）×4％＝2080]。 

　　据调查，目前市场上的“换房”成功案例虽然比较罕见，但是确实存在，其最大的好处一是手续快，二是契税省，三是安全。但其中也有障碍。比如交换双方的房源很难恰好符合对方的胃口；还有一个重要问题是，如果没有请第三方评估机构参与，双方很难就房产的价值达成共识。墨子不动产总经理王小军认为，换房过程中，如果有专业的经纪人存在，就能更加顺利。不过，现行政策是不支持经纪人从换房过程中收取服务费的。因此，经纪人只能被排除在过程之外。 

　　相关问答 

　　所有税费都可以节约吗？ 

　　除了契税之外，其他土地增值税、个人所得税和营业税也能因“换房”而减免吗？这是很多市民都关心的问题。为此，记者特地采访了地税部门。 

　　问题一：个人所得税可以冲抵吗？ 

　　有关人员解答说，既然是换房，正好符合一年以内卖房再买房的优惠政策，政策是支持个人改善居住条件惟一居所的。因此，个人所得税可以抵扣。 

　　问题二：上述换房案例中，两套房产评估单价都超过了每平米8690元的非普通住宅界限，营业税也可以像契税一样减免吗？地税部门回答说，契税是由财政部门征收的，因此属于两个体系。在税务系统，是没有“换房”概念的，“换房”等同于两次二手房买卖。因此，两家都要照常缴纳营业税，这点没有任何改变。 

　　问题三：如果换房差价过大，能不能向银行贷款？ 

　　据记者从银行打探来的消息称，目前还没有银行为换房模式提供按揭贷款。不过，房产交换双方依然可以申请以房产抵押为条件的银行信用贷款。 

　　最后，专业人士提醒读者，换房最好在5年届满的普通住宅之间进行，这样可以最大限度地节省支出。如果侯、朱两家的产权置换是在两套普通住宅之间进行，那他们总共缴纳的税费只有大约千分之三。