近日，戴得梁行的一份投资报告显示，随着更多外商投资进入中国市场，相应的物流配套设施的要求日益提高。外资基金抓住了这个契机，物流仓库交易成了近期投资市场的新亮点。戴得梁行投资部董事叶建成预测，物流仓库交易将成为投资市场中最具潜力的板块。
中国作为全球主要的生产基地，上海更是全球供应链中的输送中心，货运的增加以及上海洋山港项目的推进，会带动整个物流仓储的需求以及物流产业的发展。
物流版图重构
“从全球投资市场来说，物流仓库是很重要投资种类，跟商业物业、服务式酒店的投资价值是一样的。物流不动产还是稳定收益性的物业，是资产运作打包上市不错的资产种类之一。目前，对上海物流仓库物业感兴趣的都是国际知名专注做物流地产的基金。上海物流地产成为工业投资机构、投资者追捧的热点。”叶建成说。
仲量联行工业部总监单维其称，目前上海物流仓储业的供应矛盾非常突出。今年市场对物流仓库的需求是20万平方米，而实际供应量只有5万平方米，市场缺口非常大。
“促进上海物流地产发展还有一个重要的原因，就是政策障碍逐渐消除。”单维其说。
早在三年前，众多国际知名投资基金开始关注上海物流仓库物业，并且主动寻找投资机会，如普洛斯很早就开始了对上海物流地产的关注。但是，当时的市场并不成熟，外资基金进入受到一定的限制。随着WTO政策的开放，外资逐步可以成立控股或独资企业，外资基金投资上海物流地产的热情被最大程度的调动起来。众多外资基金通过在中国的运作，今后几年会大展拳脚。
目前，上海物流行业的投资热点集中在传统的物流集散地，如外高桥保税区、浦东机场和靠近嘉定的西北物流园区。叶建成认为，所有的这些物流仓储物业均不适应现代物流的标准和要求，档次普遍偏低，而高端的物流仓储物业存量很少。
李宁公司物流主管肖庆凯认为，上海除了传统的物流集散地，松江的物流地产也有很大的投资机会。松江目前只有一个规模较大的物流仓库，但松江有一个大规模的出口加工区和开发区，对物流仓库的需求量特别大。但是，单维其则认为，松江区域的物流有一定的局限，它更多的是区域性配送，进出口不是很合适。
随着上海洋山港项目一期的建成启动，欧洲线的货运已经拉到洋山港，叶建成对洋山港项目充满了期待。他表示，整个洋山港是一个重工业基地，它的建成将带动上海最高端的物流仓储项目发展，尤其是临港新城是整个洋山港项目中最靠近陆地的一个项目，将是海外基金追逐的投资热点。
收益：新建大于收购
目前，活跃在上海物流市场的外资投资基金，多是国际上专注物流不动产投资的开发商和运营商：普洛斯、美国的AMB、新加坡的丰树集团。
单位其告诉记者，上海物流仓库物业的投资回报在10%左右，租金每年以15%的幅度上涨。仲量联行工业部2005年共完成了70多个工业项目的操作，总销售额为650万美金，其中有一半来自物流地产。他还透露，仲量联行继1月20日协助AMB在中国完成了从爪哇控股有限公司收购了在上海的面积17474平方米的工业地产以及旁边一块待开发用地之后，又在帮几家外资基金在洽谈几个物流地产项目，估计在今年第3季度可以完成。
叶建成称，由于上海没有新型的现代化物流仓库物业，在物流集散基地附近购买土地新建大型的物流仓库才是最大的投资机会，物流仓储的租金比工业厂房的租金高50%。遗憾的是，已经成交的物流地产项目都是收购的案例。
上海高力国际物业服务有限公司大中华区常务董事翁琳认为，开发物流地产的土地使用限制较多，并且之后的收益期较长、租约较短、租赁稳定性差、地方政策较复杂等，都制约了外资基金的投资。
在这方面，国内的开发企业具有一定的优势，主要以自己开发的操作模式为主。单维其认为，外资操作模式的优势是资金和客户网络；而内资的优势是进入市场比较早，对本土的物流市场比较熟悉，很多本土企业在几年前就拿到了土地。
2月8日，上海复地集团与上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签订合作开发协议，将共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，在宝山将建300亩物流基地试水物流地产，复地在合资公司中占50%的股权比例。
“惟一不乐观的是，目前上海可以收购和开发的物流地产资源稀缺。”叶建成说。另外，业主对海外基金投资物流地有一定的误解，不倾向于把此类物业卖给外资的开发商，致使外资拿地受到很多限制。
由于物流地产土地出让方式并不是很成熟，以后具体是招投标或者挂牌，是否需要预审来避免不合理的竞争等问题，业界都在探讨。完全采用商业化或住宅的操作模式，并不适合物流地产，要针对物流地产的特殊性，根据不同的态势有细分市场。
叶建成认为，物流地产完全市场化还是需要到两三年时间，那时会有更多的资金会进入这个市场，其发展会比住宅更为快速。
来源：ALL56
责编：mary.chen
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